Lãi suất thực tế

Lãi suất thực tế là gì?

Lãi suất thực tế (Effective Interest Rate - EIR), hay còn gọi là lãi suất trên dư nợ giảm dần, là mức lãi suất phản ánh đúng chi phí vay thực sự mà người vay phải trả hàng tháng, dựa trên số dư nợ thực tế còn lại sau mỗi kỳ trả nợ. Đây là con số quan trọng nhất để so sánh các gói vay giữa các ngân hàng.

Theo Điều 12 Thông tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016, tổ chức tín dụng phải tính số lãi trên cơ sở dư nợ thực tế và thời gian sử dụng vốn vay thực tế, đảm bảo công khai, minh bạch cho khách hàng.

Đặc điểm

• Tính trên dư nợ giảm dần: mỗi tháng tiền lãi được tính trên số vốn gốc còn lại, không tính trên tổng khoản vay ban đầu.
• Phản ánh chi phí vay thật, giúp khách hàng dễ dàng so sánh giữa các ngân hàng với nhau.
• Thường cao hơn lãi suất danh nghĩa từ 1,5–2 lần do cơ chế chia nhỏ dư nợ theo từng kỳ thanh toán.
• Được quy định cụ thể trong hợp đồng tín dụng và phương án trả nợ theo Mục 3 Thông tư 39/2016/TT-NHNN.
• Bao gồm các chi phí liên quan phát sinh thực tế như phí trả nợ trước hạn, phí bảo hiểm khoản vay (nếu có).

Ví dụ

Anh A vay mua nhà 500 triệu đồng trong 10 năm với lãi suất danh nghĩa 8,5%/năm. Nếu trả góp đều hàng tháng, tháng đầu tiên lãi = 500 triệu × 8,5% ÷ 12 = 3,54 triệu. Nhưng sang tháng thứ hai, sau khi trừ phần gốc (khoảng 4,16 triệu), dư nợ còn 495,84 triệu, lãi giảm xuống còn 3,51 triệu. Tổng lãi phải trả trong 10 năm khoảng 215 triệu. Khi quy đổi về cùng dòng tiền, lãi suất thực tế EIR của khoản vay này vào khoảng 15–16%/năm, cao hơn nhiều so với con số 8,5% quảng cáo ban đầu.