Hệ số sử dụng đất

Hệ số sử dụng đất là gì?

Hệ số sử dụng đất (tiếng Anh: Floor Area Ratio - FAR) là tỷ lệ giữa tổng diện tích sàn xây dựng (tính tất cả các tầng, kể cả tầng hầm, tum, mái theo quy định) trên diện tích lô đất. Đây là chỉ tiêu quan trọng để đánh giá quyền khai thác không gian của một thửa đất, được quy định trong QCVN 01:2021/BXD và các đồ án quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết 1/500 do UBND cấp tỉnh phê duyệt (theo Luật Xây dựng 2014).

Đặc điểm

• Công thức: HSSD = Tổng diện tích sàn xây dựng (m²) / Diện tích lô đất (m²).
• Khác với mật độ xây dựng: HSSD cao đồng nghĩa công trình xây nhiều tầng, còn mật độ nói về độ phủ đất.
• Giá trị FAR thường dao động 1,5 - 13 tùy khu vực: nội đô TP.HCM/Hà Nội có FAR 5-13, vùng ven 1,5-4.
• Là cơ sở tính tiền sử dụng đất, thuế tài sản và là điều kiện xét giấy phép xây dựng.

Ví dụ

Một lô đất 500 m² được quy hoạch FAR = 6. Chủ đầu tư xây tòa nhà 15 tầng, diện tích sàn mỗi tầng trung bình 300 m² (có ban công, lõi thang máy). Tổng diện tích sàn = 300 × 15 = 4.500 m². Kiểm tra: 4.500 / 500 = 9 > 6, vượt 1,5 lần so với quy hoạch. Theo Điều 91 Luật Xây dựng 2014, Sở Xây dựng sẽ từ chối cấp phép. Chủ đầu tư buộc giảm chiều cao xuống 10 tầng (tổng sàn 3.000 m², FAR = 6) để đủ điều kiện cấp phép.