Giải chấp từng phần

Giải chấp từng phần là gì?

Giải chấp từng phần (Partial Release) là thủ tục ngân hàng thực hiện xóa một phần tài sản bảo đảm ra khỏi hợp đồng thế chấp/cầm cố khi khách hàng hoàn trả một phần gốc và lãi vay đủ điều kiện. Cơ chế này được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015 (Điều 335 về xử lý tài sản bảo đảm) và các quy chế nội bộ của từng ngân hàng, đảm bảo tỷ lệ dư nợ trên giá trị tài sản còn lại (LTV) vẫn nằm trong hạn mức cho phép.

Điều kiện giải chấp từng phần

• Thời gian vay tối thiểu: Thường từ 6-12 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên, không có nhóm nợ xấu từ nhóm 2 trở lên theo Thông tư 11/2021/TT-NHNN.
• Tỷ lệ trả nợ trước hạn: Khách hàng phải trả tối thiểu 20-30% giá trị phần tài sản muốn giải chấp (tùy quy chế ngân hàng).
• LTV sau giải chấp: Dư nợ còn lại không vượt quá 70% giá trị TSBĐ còn lại theo định giá mới nhất.
• Không có vi phạm: Không có lãi quá hạn, phí phạt chưa thanh toán tại thời điểm đề nghị.

Quy trình thực hiện

• Bước 1: Khách hàng nộp đơn đề nghị giải chấp kèm phương án trả nợ trước hạn.
• Bước 2: Ngân hàng thẩm định lại giá trị phần TSBĐ còn lại (thường qua công ty thẩm định độc lập).
• Bước 3: Phê duyệt cấp tín dụng ra quyết định giải chấp.
• Bước 4: Ký phụ lục hợp đồng thế chấp và yêu cầu Văn phòng/Chi nhánh công chứng chỉnh lý hoặc xóa đăng ký giao dịch bảo đảm một phần.

Ví dụ minh họa

Khách hàng A vay 20 tỷ đồng, thế chấp 5 lô đất tổng giá trị định giá 30 tỷ (LTV ban đầu 66,7%). Sau 18 tháng, khách A trả trước hạn 5 tỷ gốc. Ngân hàng chấp thuận giải chấp 1 lô đất trị giá 8 tỷ. Dư nợ còn 15 tỷ trên TSBĐ 22 tỷ, LTV mới là 68,2% - đảm bảo an toàn. Phí giải chấp khoảng 0,1-0,3% giá trị tài sản giải chấp.