Chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp

Chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp là gì?

Chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (Mortgage-backed Securities - MBS) là loại chứng khoán có tài sản bảo đảm, được phát hành bởi một pháp nhân chuyên biệt (SPV - Special Purpose Vehicle) dựa trên danh mục các khoản vay thế chấp bất động sản (mortgage pool) đã được chứng khoán hóa (securitization). Dòng tiền trả lãi và gốc cho nhà đầu tư MBS đến trực tiếp từ các khoản thanh toán của người vay thế chấp ban đầu.

Đặc điểm

• Cơ chế phân bậc (Tranching): MBS được chia thành nhiều lớp ưu tiên khác nhau: lớp cao cấp (senior tranche) được trả trước và an toàn nhất, lớp trung gian (mezzanine) và lớp cổ phiếu (equity/residual) chịu rủi ro đầu tiên nhưng hưởng lợi nhuận cao hơn.
• Rủi ro trả trước (Prepayment Risk): Khi lãi suất giảm, người vay có xu hướng tất toán sớm, làm giảm lợi suất thực tế của MBS (hiện tượng prepayment speed).
• Rủi ro tín dụng: Nếu tỷ lệ vỡ nợ (default rate) trong pool vay thế chấp tăng cao, dòng tiền MBS bị gián đoạn - nguyên nhân chính gây ra khủng hoảng tài chính 2007-2008.
• Định giá: Sử dụng mô hình chiết kháu dòng tiền với lãi suất tham chiếu (Treasury rate + spread), độ nhạy đo bằng duration và convexity.

Ví dụ

Tại Việt Nam, theo Nghị định 53/2013/NĐ-CP về thành lập và hoạt động của công ty quản lý tài sản, một ngân hàng thương mại có thể chuyển giao danh mục 10.000 khoản vay mua nhà trị giá 5.000 tỷ đồng cho công ty quản lý tài sản để chứng khoán hóa. Công ty này phát hành 5.000 tỷ đồng trái phiếu MBS chia thành 3 bậc: 3.500 tỷ bậc A (AAA, lãi suất 7%/năm), 1.000 tỷ bậc B (BB, 9%/năm) và 500 tỷ bậc C (không xếp hạng, hưởng phần dư). Hoạt động phát hành phải tuân thủ Luật Chứng khoán 2019 và được UBCKNN chấp thuận.