Tỷ lệ trang trải dịch vụ nợ

Tỷ lệ trang trải dịch vụ nợ (DSCR) là gì?

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) là chỉ tiêu tài chính phản ánh khả năng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của dự án BĐS thương mại có đủ để trang trải toàn bộ nghĩa vụ nợ (gốc + lãi) trong một kỳ nhất định. Đây là chỉ tiêu cốt lõi trong thẩm định tín dụng BĐS thương mại tại Việt Nam.

Công thức tính

DSCR = NOI hàng năm / (Gốc + Lãi vay phải trả trong năm)

Trong đó NOI là thu nhập ròng từ hoạt động kinh doanh, chưa trừ lãi vay và thuế thu nhập doanh nghiệp.

Ngưỡng DSCR chấp nhận theo từng loại hình

• Trung tâm thương mại: DSCR ≥ 1,3 lần – do doanh thu cho thuê ổn định, hợp đồng dài hạn 3-5 năm.
• Văn phòng (hạng A, B): DSCR ≥ 1,3 – 1,4 lần – phụ thuộc vị trí, tỷ lệ lấp đầy và chất lượng khách thuê.
• Khách sạn: DSCR ≥ 1,4 – 1,7 lần – do doanh thu biến động mạnh theo mùa, phụ thuộc du lịch và chỉ số RevPAR.

Vai trò trong thẩm định tín dụng

Theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN và Thông tư 06/2023/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung, ngân hàng phải đánh giá khả năng trả nợ của dự án BĐS thông qua dòng tiền. DSCR là chỉ tiêu bắt buộc trong phương án vay vốn. Nếu DSCR < 1, dòng tiền dự án không đủ trả nợ → khoản vay bị từ chối hoặc yêu cầu bổ sung tài sản đảm bảo.

Ví dụ minh họa

Khách sạn 4 sao 200 phòng tại Đà Nẵng có NOI 25 tỷ đồng/năm, tổng gốc + lãi phải trả năm đầu tiên là 18 tỷ đồng. DSCR = 25 / 18 = 1,39 lần – đạt ngưỡng tối thiểu cho khách sạn nhưng chưa an toàn, ngân hàng có thể yêu cầu thế chấp bổ sung hoặc giảm khoản vay xuống còn 70% giá trị tài sản đảm bảo.