Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV)

Tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản bảo đảm (LTV) là gì?

LTV (Loan-to-Value) là chỉ tiêu đo lường mức độ rủi ro tín dụng, được tính bằng công thức: LTV = (Dư nợ cho vay / Giá trị tài sản bảo đảm) × 100%. Giá trị tài sản bảo đảm là giá thị trường do công ty thẩm định độc lập định giá, KHÔNG dùng giá mua hay giá chào bán.

Quy định tại Việt Nam

• Theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN sửa đổi bởi Thông tư 06/2023/TT-NHNN (Điều 11): tỷ lệ tiền vay tối đa đối với BĐS là 70% giá trị TSBD (loại TSBD là BĐS hình thành từ vốn vay hoặc BĐS đã có sổ đỏ).
• Cho vay ngắn hạn có TSBD là BĐS: tối đa 70%.
• Cho vay trung dài hạn phục vụ đời sống có TSBD là BĐS: tối đa 70% giá trị TSBD hoặc 70% giá trị nhu cầu vay vốn.
• Một số ngân hàng thương mại áp dụng LTV tối đa 80% nhưng chỉ với khách hàng VIP, có thu nhập từ lương ổn định trên 30 triệu đồng/tháng.

Ví dụ minh họa

Khách hàng A mua căn hộ trị giá 2 tỷ đồng, ngân hàng cho vay tối đa 70% LTV, tức 1,4 tỷ đồng. Khách phải trả trước tối thiểu 600 triệu đồng (30% vốn đối ứng). Nếu thị trường BĐS giảm 20%, TSBD còn 1,6 tỷ, LTV tăng lên 87,5% — ngân hàng sẽ yêu cầu trả thêm gốc hoặc bổ sung TSBD.

Lưu ý khi áp dụng

• LTV càng cao → rủi ro càng lớn cho ngân hàng.
• LTV thấp giúp khách hàng được lãi suất ưu đãi hơn 0,3-0,5%/năm.
• Khi âm vốn (LTV > 100%), khoản vay được xếp vào nhóm nợ xấu theo quy định phân loại nợ.