Thu nhập ròng từ hoạt động

Thu nhập ròng từ hoạt động (NOI) là gì?

NOI (Net Operating Income) là chỉ tiêu tài chính thể hiện khả năng sinh lời thực tế từ hoạt động kinh doanh BĐS thương mại, được tính bằng tổng doanh thu cho thuê và dịch vụ trừ đi chi phí vận hành, nhưng chưa trừ lãi vay, khấu hao và thuế thu nhập doanh nghiệp. NOI là "trái tim" của mọi mô hình thẩm định và định giá BĐS thương mại.

Công thức chung

NOI = Tổng doanh thu cho thuê & dịch vụ – Tổng chi phí vận hành

Cách tính NOI theo từng loại hình BĐS thương mại

• Trung tâm thương mại: NOI = (Tiền cho thuê mặt bằng + Phí dịch vụ + Doanh thu quảng cáo & sự kiện) – (Chi phí quản lý, bảo trì, điện nước, an ninh, vệ sinh). Ví dụ: TTTM tại quận 1 có doanh thu cho thuê 80 tỷ/năm, chi phí vận hành 25 tỷ → NOI = 55 tỷ đồng.
• Văn phòng: NOI = (Giá thuê × Diện tích cho thuê × 12 tháng × Tỷ lệ lấp đầy) – Chi phí vận hành. Ví dụ: tòa nhà văn phòng hạng B 10.000 m², giá thuê 350.000 đồng/m²/tháng, lấp đầy 85%, chi phí vận hành 12 tỷ → NOI = 35,7 – 12 = 23,7 tỷ đồng.
• Khách sạn: NOI = (ADR × Tỷ lệ lấp đầy × 365 × Số phòng) – Chi phí vận hành (lễ tân, buồng phòng, ăn uống, điện nước). Ví dụ: khách sạn 200 phòng, ADR 1,8 triệu, công suất 65%, chi phí vận hành 50 tỷ → NOI = 85,4 – 50 = 35,4 tỷ đồng.

Tại sao NOI quan trọng với ngân hàng?

NOI là đầu vào để tính DSCR (khả năng trả nợ), Cap Rate (định giá tài sản đảm bảo) và xác định hạn mức tín dụng. Ngân hàng yêu cầu chứng minh NOI qua báo cáo tài chính đã kiểm toán ít nhất 2-3 năm gần nhất đối với dự án đang vận hành, hoặc phương án kinh doanh khả thi có giả định thận trọng đối với dự án mới.