Cho vay phát triển hạ tầng khu công nghiệp

Cho vay phát triển hạ tầng khu công nghiệp là gì?

Cho vay phát triển hạ tầng KCN là khoản tín dụng trung-dài hạn (thường 5-10 năm) cấp cho chủ đầu tư để san lấp mặt bằng, xây dựng đường giao thông, hệ thống cấp thoát nước, trạm điện, nhà máy xử lý nước thải và các công trình phụ trợ. Khoản vay có tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất KCN và nguồn thu từ hợp đồng cho thuê đất/nhà xưởng.

Cơ sở pháp lý

• Nghị định 35/2022/NĐ-CP: quản lý KCN, KKT, điều kiện thành lập và mở rộng KCN.
• Thông tư 06/2024/TT-NHNN: giới hạn tín dụng cho BĐS tối đa 20% tổng dư nợ, riêng KCN được áp dụng cơ chế riêng.
• Thông tư 22/2023/TT-NHNN: phân loại nợ, trích lập dự phòng rủi ro cho dự án BĐS.
• Luật Đất đai 2024 (hiệu lực 01/8/2025): cho phép thuê đất KCN trả tiền hằng năm hoặc một lần cả thời hạn.

Tiêu chí thẩm định trọng yếu

• Pháp lý dự án: Giấy chứng nhận đầu tư, Quyết định thành lập KCN của UBND cấp tỉnh, Giấy phép xây dựng.
• Tỷ lệ LTV: tối đa 70% tổng mức đầu tư đối với dự án có pháp lý đầy đủ; 50% với dự án mới thành lập.
• Nguồn trả nợ: tiền thuê đất từ nhà đầu tư thứ cấp (secondary tenants), đặc biệt doanh nghiệp FDI.
• Tỷ lệ lấp đầy tối thiểu (occupancy covenant): thường yêu cầu đạt 30-40% trước khi giải ngân đợt tiếp theo.

Ví dụ thực tế

Công ty A phát triển KCN 100 ha tại Bắc Ninh, tổng mức đầu tư 1.500 tỷ đồng. Ngân hàng cấp tín dụng 1.050 tỷ (LTV 70%), thời hạn 7 năm, ân hạn gốc 24 tháng, lãi suất 9,5-10,5%/năm. Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất 50 năm và hợp đồng thuê đất đã ký với 8 doanh nghiệp FDI tổng giá trị 600 tỷ.