Quy trình xử lý nợ xấu có TSBĐ là bất động sản

Quy trình xử lý nợ xấu có TSBĐ là bất động sản

Theo Thông tư 11/2021/TT-NHNN và Nghị quyết 42/2017/QH14, khi khoản vay được đảm bảo bằng bất động sản (nhà ở, đất ở, căn hộ, quyền sử dụng đất) bị chuyển sang nợ xấu, TCTD phải tuân thủ quy trình 6 bước bắt buộc để đảm bảo quyền của cả bên vay và bên thế chấp.

6 bước trong quy trình

• Bước 1 - Phân loại nợ: Xác định nợ thuộc Nhóm 3 (quá hạn 10-90 ngày), Nhóm 4 (91-180 ngày) hoặc Nhóm 5 (trên 180 ngày). Trích lập dự phòng tương ứng 25%, 50% và 100% theo Điều 6 Thông tư 11/2021.
• Bước 2 - Nhắc nợ và đàm phán: Gửi thông báo bằng văn bản tối thiểu 3 lần trong vòng 10 ngày làm việc. Nội dung ghi rõ dư nợ, lãi, phí, thời hạn trả và hậu quả pháp lý.
• Bước 3 - Đánh giá lại TSBĐ: Thuê tổ chức thẩm định giá độc lập (phải có chứng chỉ hành nghề). Giá định lại thường thấp hơn giá ban đầu 15-30% do thị trường BĐS biến động.
• Bước 4 - Lựa chọn phương thức xử lý: Theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, có 3 hướng: (1) TCTD tự bán đấu giá theo Nghị quyết 42; (2) Khởi kiện tại Tòa án nhân dân; (3) Yêu cầu Chi cục Thi hành án dân sự thi hành án.
• Bước 5 - Tổ chức bán đấu giá: Ký hợp đồng với doanh nghiệp đấu giá (phải có Giấy chứng nhận của Bộ Tư pháp). Thời gian đăng thông báo tối thiểu 15 ngày trước ngày đấu giá.
• Bước 6 - Phân chia tiền thu hồi: Theo thứ tự ưu tiên: phí thi hành án → tiền thuế nợ → lãi vay → gốc vay → các nghĩa vụ khác.

Ví dụ minh họa

Khách hàng A vay mua căn hộ 3 tỷ đồng tại Hà Nội, đã trả 24/240 tháng thì mất khả năng thanh toán. Dư nợ còn 2,8 tỷ. Sau 200 ngày quá hạn (Nhóm 5), TCTD thẩm định lại căn hộ còn 2,5 tỷ. Đấu giá thành công 2,3 tỷ → TCTD thu hồi gốc 2,3 tỷ, phần còn lại 500 triệu xếp vào nợ đã xử lý rủi ro, giải quyết theo quy định tại Điều 18 Nghị định 21/2021/NĐ-CP.