Định giá tài sản bảo đảm bất động sản

Định giá tài sản bảo đảm bất động sản trong hoạt động tín dụng

Định giá BĐS là khâu then chốt trong quy trình thẩm định cho vay thế chấp, giúp ngân hàng kiểm soát rủi ro tín dụng và đảm bảo an toàn vốn. Theo Thông tư 11/2021/TT-NHNN quy định về phân loại tài sản có, mức trích, phương pháp trích lập dự phòng rủi ro và việc sử dụng dự phòng để xử lý rủi ro trong hoạt động của NHTM, chi nhánh NH nước ngoài.

Phương pháp định giá phổ biến

• Phương pháp so sánh: So sánh với các BĐS tương đương đã giao dịch thành công trên cùng khu vực trong 12 tháng gần nhất, áp dụng cho đất ở, nhà phố, căn hộ.
• Phương pháp thu nhập: Dựa trên dòng tiền cho thuê ước tính, vốn hóa theo tỷ suất sinh lời 6-12%/năm, áp dụng cho BĐS thương mại.
• Phương pháp chi phí: Tính theo chi phí xây dựng mới trừ khấu hao, áp dụng cho nhà xưởng, công trình đặc thù.
• Phương pháp thặng dư: Áp dụng cho dự án đầu tư BĐS chưa hình thành.

Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị định giá

• Vị trí: khu vực trung tâm có giá cao hơn 30-50% so với vùng ven.
• Diện tích, mặt tiền, hướng nhà, tình trạng kết cấu.
• Pháp lý: Sổ đỏ riêng lẻ có giá trị cao hơn sổ chung, đất dự án hoàn thiện pháp lý.
• Hạ tầng kỹ thuật, tiện ích xung quanh, quy hoạch đô thị.
• Thị trường: chu kỳ BĐS tăng/giảm ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị định giá.

Tổ chức định giá

• Tổ chức thẩm định giá độc lập phải có Giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá do Bộ Tài chính cấp.
• Tổ chức định giá nội bộ của ngân hàng theo quy định tại Thông tư 39/2016/TT-NHNN.
• Ngân hàng phải thẩm tra lại kết quả định giá trước khi ra quyết định cho vay.

Ví dụ minh họa

Công ty thẩm định giá ABC định giá lô đất 200m² tại huyện Bình Chánh, TP.HCM có Sổ đỏ chính chủ. Áp dụng phương pháp so sánh với 3 giao dịch tương đương giá 18-22 triệu/m², giá định giá cuối cùng là 20 triệu/m², tổng giá trị tài sản 4 tỷ đồng. Ngân hàng áp dụng LTV 70% nên cho vay tối đa 2,8 tỷ đồng.