Xác nhận ranh giới thửa đất

Xác nhận ranh giới thửa đất là gì?

Theo quy định tại Điều 5, Điều 11 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai 2013, việc xác nhận ranh giới được thực hiện khi đo đạc lập bản đồ địa chính, khi cấp đổi Giấy chứng nhận, hoặc khi có yêu cầu của chủ sử dụng đất. Biên bản xác nhận ranh giới phải có chữ ký của chủ sử dụng các thửa liền kề và xác nhận của UBND cấp xã.

Vai trò trong nghiệp vụ tín dụng ngân hàng

• Giảm thiểu rủi ro pháp lý: Ranh giới không rõ ràng dẫn đến tranh chấp khi ngân hàng xử lý tài sản thế chấp theo Điều 56 Luật Các tổ chức tín dụng 2024.
• Xác định giá trị tài sản: Diện tích thực tế ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị định giá, tỷ lệ cho vay (LTV) theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN.
• Điều kiện công nhận giao dịch bảo đảm: Theo Điều 7 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, tài sản bảo đảm phải xác định được ranh giới, vị trí cụ thể.

Quy trình xác nhận ranh giới

1. Chủ sử dụng đất nộp đơn tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND xã.
2. Cơ quan chức năng tiến hành đo đạc thực địa, mời các chủ sử dụng thửa liền kề chứng kiến.
3. Lập biên bản xác nhận ranh giới có chữ ký của các bên liên quan và đại diện UBND.
4. Cập nhật vào hồ sơ địa chính, làm cơ sở cấp đổi Giấy chứng nhận.

Ví dụ minh họa

Thửa đất 200m² tại huyện Bình Chánh, TP.HCM được đem thế chấp vay 4 tỷ đồng. Trong quá trình thẩm định, ngân hàng phát hiện thửa đất chưa được xác nhận ranh giới rõ ràng với thửa liền kề của hộ gia đình ông B. Hai bên có tranh chấp về 15m² đất ngõ đi chung. Nếu ngân hàng phê duyệt cho vay mà không yêu cầu xác nhận ranh giới, khi xử lý tài sản, tài sản sẽ bị giảm giá trị 7,5% và có nguy cơ kéo dài thời gian thanh lý, ảnh hưởng đến thu hồi nợ.

Lưu ý đặc biệt cho ngân hàng

• Đối với đất nông nghiệp: cần xác nhận cả ranh giới canh tác thực tế và ranh giới trên giấy tờ.
• Đối với đất đô thị: kiểm tra lộ giới, chỉ giới xây dựng theo quy hoạch được duyệt.
• Trường hợp ranh giới có tranh chấp đang giải quyết tại Tòa án: từ chối nhận thế chấp hoặc chỉ cho vay với tỷ lệ LTV tối đa 50%.