Thế chấp quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai 2024

Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?

Theo Điều 158 Luật Đất đai 2024 (số 31/2024/QH15), thế chấp QSDĐ là việc người sử dụng đất hợp pháp dùng quyền sử dụng thửa đất, tài sản gắn liền với đất làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ tín dụng tại tổ chức tín dụng. Đây là hình thức bảo đảm chiếm trên 65% tổng dư nợ có bảo đảm của hệ thống NHTM Việt Nam (theo báo cáo NHNN 2023).

Điều kiện thế chấp theo Luật 2024

• Có Giấy chứng nhận QSDĐ (từ 2025 chuyển sang hình thức điện tử theo Điều 148);
• Đất không tranh chấp, không bị kê biên thi hành án;
• Đất còn thời hạn sử dụng (riêng đất ở được thế chấp vĩnh viễn);
• Đối với đất nông nghiệp hết hạn: phải có quyết định gia hạn hoặc chuyển mục đích.

Điểm mới Luật 2024: Cho phép thế chấp QSDĐ ngay cả khi chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đủ điều kiện cấp (Điều 161), mở rộng khả năng tiếp cận vốn cho người dân.

Quy trình thế chấp tại NHTM

• Bước 1: Khách hàng nộp hồ sơ (sổ đỏ/sổ hồng, hộ khẩu, CMND/CCCD);
• Bước 2: Định giá tài sản — LTV tối đa 70% với đất ở, 60% với đất nông nghiệp (Thông tư 39/2016/TT-NHNN);
• Bước 3: Ký hợp đồng thế chấp có công chứng;
• Bước 4: Đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc UBND cấp huyện (Điều 165).

Quyền của ngân hàng khi xử lý tài sản

Theo Điều 322 Bộ luật Dân sự 2015 và Nghị quyết 42/2017/QH14, ngân hàng có quyền: bán đấu giá QSDĐ, nhận chính QSDĐ để thay thế nghĩa vụ, hoặc yêu cầu cơ quan thi hành án cưỡng chế.