Phương pháp thẩm định giá tài sản đảm bảo

Phương pháp thẩm định giá tài sản đảm bảo là gì?

Phương pháp thẩm định giá tài sản đảm bảo là các cách thức khoa học được sử dụng để xác định giá trị tài sản đảm bảo trong hoạt động tín dụng ngân hàng. Theo Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (TĐG VN) do Bộ Tài chính ban hành, có ba phương pháp chính: phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp chi phí.

Đặc điểm

• Phương pháp so sánh: Xác định giá trị tài sản dựa trên phân tích các giao dịch mua bán tương tự trên thị trường, áp dụng phổ biến với bất động sản dân dụng có giao dịch thường xuyên
• Phương pháp thu nhập: Gồm kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF) và vốn hóa thu nhập, phù hợp với bất động sản thương mại cho thuê, dự án đầu tư sinh lời
• Phương pháp chi phí: Tính toán dựa trên chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế trừ đi khấu hao, thường dùng với tài sản đặc thù như nhà xưởng, công trình xây dựng chuyên dụng
• Chuyên viên thẩm định giá ngân hàng thường ưu tiên phương pháp so sánh với bất động sản dân dụng và phương pháp thu nhập với bất động sản thương mại cho thuê
• Có thể kết hợp nhiều phương pháp để tăng độ tin cậy, đối chiếu kết quả và đưa ra giá trị hợp lý nhất

Ví dụ

Ngân hàng thẩm định giá một căn hộ chung cư tại quận Bình Thạnh, TP.HCM. Chuyên viên sử dụng phương pháp so sánh: tìm 3 căn hộ tương tự đã giao dịch gần đây với giá lần lượt 2,8 tỷ, 3 tỷ và 3,1 tỷ đồng. Sau khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt (vị trí, tầng, nội thất, hướng), giá trị ước tính khoảng 2,95 tỷ đồng. Kết quả này là cơ sở để tính LTV và xác định mức cho vay tối đa theo Quyết định 06/2023/QĐ-NHNN.