Giám định tài sản

Giám định tài sản là gì?

Giám định tài sản là quá trình một tổ chức giám định độc lập có đủ năng lực, chức năng tiến hành kiểm tra, đo đạc, đánh giá hiện trạng, chất lượng, giá trị thị trường và tính pháp lý của tài sản theo phương pháp và tiêu chuẩn được pháp luật quy định. Trong hoạt động ngân hàng, giám định tài sản là bước bắt buộc trong quy trình cấp tín dụng có tài sản bảo đảm, đặc biệt đối với các khoản vay lớn, vay mua bất động sản, vay mua phương tiện vận tải hoặc tài sản có giá trị cao.

Mục đích của giám định tài sản

• Xác định giá trị thị trường: Cung cấp cơ sở để ngân hàng tính toán giá trị khoản vay, tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản (LTV).
• Kiểm tra tính pháp lý: Xác nhận tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của khách hàng, không bị tranh chấp, thế chấp, kê biên.
• Đánh giá hiện trạng kỹ thuật: Xác định chất lượng, tuổi thọ, khả năng sử dụng và mức độ hao mòn thực tế của tài sản.
• Phục vụ công tác xử lý nợ: Là căn cứ pháp lý khi ngân hàng cần thanh lý, bán đấu giá tài sản bảo đảm.

Quy định pháp luật Việt Nam

Theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN (sửa đổi bởi Thông tư 11/2024/TT-NHNN) và Nghị định 71/2024/NĐ-CP về đấu giá tài sản, giám định viên phải có chứng chỉ hành nghề, tổ chức giám định phải nằm trong danh sách được ngân hàng nhà nước và Bộ Tài chính công nhận. Mức giá trị giám định thường dao động từ 0,1% đến 0,3% giá trị tài sản.

Ví dụ minh họa

Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) cho Công ty B vay 50 tỷ đồng, thế chấp bằng nhà xưởng rộng 5.000 m² tại KCN Tân Bình. Ngân hàng yêu cầu Công ty B thuê Công ty CP Giám định Vinacontrol thực hiện giám định. Kết quả: nhà xưởng có giá trị thị trường 65 tỷ đồng, đã qua sử dụng 8 năm, hệ số hao mòn 30%, tài sản đứng tên Công ty B, không có tranh chấp. Từ đó ACB quyết định cho vay tối đa 65% × 65 tỷ = 42,25 tỷ đồng với tỷ lệ LTV 65%, phí giám định khách hàng chịu là 130 triệu đồng.