Cho vay thế chấp quyền sử dụng đất có thời hạn

Cho vay thế chấp quyền sử dụng đất có thời hạn

Khi thế chấp loại đất có thời hạn 50 năm, ngân hàng áp dụng quy trình thẩm định đặc biệt theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN và Thông tư 06/2023/TT-NHNN sửa đổi. Giá trị tài sản đảm bảo được xác định theo công thức: GTSD = Giá thị trường × Hệ số thời hạn còn lại ÷ Thời hạn tối đa. Phần giá trị còn lại sau thời hạn sử dụng không được tính vào giá trị tài sản bảo đảm.

Chính sách cho vay phổ biến

• Tỷ lệ LTV: Tối đa 50 – 60% giá trị định giá (so với 70 – 80% đối với đất ở lâu dài).
• Thời hạn vay: Không vượt quá thời hạn sử dụng đất còn lại (Điều 167 Luật Đất đai 2013, Điều 45 Luật Đất đai 2024).
• Điều kiện gia hạn: Một số ngân hàng yêu cầu khách hàng cam kết gia hạn đất hoặc có hợp đồng thuê đất với thời hạn còn lại tối thiểu 10 – 15 năm.
• Lãi suất: Có thể cộng thêm 0,5 – 1%/năm so với đất ổn định lâu dài để bù rủi ro.

Ví dụ minh họa

Thửa đất thương mại 50 năm tại Bắc Ninh, thời hạn sử dụng đến 2064 (còn 40 năm), giá thị trường 10 tỷ đồng. Hệ số chiết khấu = 40/50 = 0,8 → Giá trị tài sản đảm bảo = 8 tỷ. LTV 60% → Cho vay tối đa 4,8 tỷ đồng. Nếu là đất ở lâu dài cùng giá trị, khách hàng có thể được vay tới 7 tỷ.