Bài viết liên quan
Quản trị rủi ro
Cam kết hoàn trả tiền đặt cọc mua BĐS
Real Estate Deposit Refund Commitment
Là cam kết bằng văn bản của ngân hàng bảo lãnh về việc hoàn trả toàn bộ khoản tiền đặt cọc (thường từ 5-10% giá trị hợp đồng) cho người mua BĐS khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ giao BĐS đúng hạn. Theo Luật Kinh doanh BĐS 2023, khoản đặt cọc này được bảo vệ ưu tiên bằng bảo lãnh ngân hàng, đảm bảo người mua không mất trắng vốn khi dự án bị chậm tiến độ hoặc hủy bỏ. Ngân hàng có nghĩa vụ thanh toán trong vòng 15-30 ngày kể từ khi nhận yêu cầu kích hoạt bảo lãnh hợp lệ.
Cam kết hoàn trả tiền đặt cọc mua BĐS là gì?
Theo Điều 57, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH15) có hiệu lực từ 01/01/2025, cam kết hoàn trả tiền đặt cọc mua BĐS là nghĩa vụ bằng văn bản mà ngân hàng thương mại bảo lãnh thanh toán toàn bộ khoản tiền đặt cọc (thường từ 5-10% giá trị hợp đồng mua bán) cho bên mua khi chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ giao nhà/đất đúng hạn theo cam kết hợp đồng. Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS và Thông tư 13/2024/TT-NHNN, ngân hàng phát hành cam kết này phải đáp ứng tỷ lệ an toàn vốn CAR tối thiểu 10% và chịu trách nhiệm thanh toán trong vòng 15-30 ngày kể từ khi nhận yêu cầu kích hoạt hợp lệ.
Đặc điểm
- Đối tượng áp dụng: dự án BĐS hình thành trong tương lai, căn hộ chung cư, nhà ở thấp tầng thuộc dự án đủ điều kiện mở bán theo Điều 24 Luật Kinh doanh BĐS 2023.
- Phạm vi bảo lãnh: khoản đặt cọc được ưu tiên bảo vệ, không cần chứng minh lỗi từ phía chủ đầu tư - chỉ cần có thực tế vi phạm thời hạn giao BĐS.
- Phí bảo lãnh: từ 1,5-3,5%/năm tính trên giá trị đặt cọc bảo lãnh, do chủ đầu tư chi trả.
- Quyền thế quyền (subrogation): sau khi hoàn trả, ngân hàng có quyền đòi chủ đầu tư hoàn lại khoản đã chi trả.
Ví dụ thực tế
Bà Lan ký hợp đồng đặt cọc mua căn hộ 3 tỷ đồng tại dự án Sunshine City (TP.HCM), đặt cọc 10% tức 300 triệu đồng vào ngày 15/3/2025. Chủ đầu tư cam kết giao nhà ngày 30/6/2026 nhưng đến 30/9/2026 vẫn chưa hoàn thành. Bà Lan kích hoạt bảo lãnh tại Ngân hàng TMCP Á Châu (ACB) - đơn vị phát hành thư bảo lãnh. Trong vòng 20 ngày làm việc, ACB hoàn trả đầy đủ 300 triệu đồng cộng lãi suất không kỳ hạn 0,5%/năm theo Điều 461 Bộ luật Dân sự 2015. Song song, ACB thực hiện quyền truy đòi chủ đầu tư theo hợp đồng bảo lãnh ký ngày 10/3/2025.