Triển vọng REITs Việt Nam 2025-2030

Triển vọng REITs Việt Nam 2025-2030

Thị trường quỹ đầu tư bất động sản Việt Nam bước sang giai đoạn phát triển bùng nổ khi quy mô thị trường BĐS ước đạt trên 1.200 nghìn tỷ đồng (khoảng 50 tỷ USD) và nhu cầu huy động vốn từ kênh đại chúng ngày càng tăng. Theo dữ liệu UBCKNN, đến cuối 2024 có khoảng 10 quỹ BĐS đang hoạt động với tổng NAV khoảng 25.000-30.000 tỷ đồng, quy mô còn rất khiêm tốn so với Singapore (S-REITs đạt 70 tỷ USD).

Động lực tăng trưởng chính

• Hoàn thiện khung pháp lý: Dự kiến ban hành Nghị định riêng về REIT trong giai đoạn 2025-2026, mở rộng cơ chế tax pass-through (chuyển thu nhập chịu thuế qua nhà đầu tư cuối) tương tự S-REIT.
• Nhu cầu thoái vốn BĐS: Nhiều chủ đầu tư như Vinhomes, Novaland, FLC, Bamboo Capital đang tìm kênh IPO/sáp nhập quỹ để giảm nợ - nhu cầu backdoor listing qua quỹ BĐS tăng cao.
• Tăng trưởng tầng lớp trung lưu: Tỷ lệ dân số thu nhập trung bình khá đạt 25% vào 2025 (theo World Bank), tạo cầu đầu tư BĐS gián tiếp.
• Chính sách khuyến khích: Dự thảo Nghị định cho phép nhà đầu tư nước ngoài sở hữu tối đa 60% chứng chỉ quỹ (hiện tại giới hạn 49% theo Điều 4 Thông tư 98).

Cơ hội phân khúc mới nổi

• Logistics REITs: Nhu cầu kho lạnh, trung tâm logistics tăng 18-22%/năm nhờ CPTPP, EVFTA - cơ hội cho BW Industrial, GLP.
• Data Center REITs: Việt Nam nổi lên là hub trung tâm dữ liệu Đông Nam Á với CMC, FPT, VNPT mở rộng.
• Healthcare REITs: Bệnh viện tư nhân, viện dưỡng lão trong bối cảnh dân số giàa hóa (tỷ lệ 65+ đạt 9% vào 2025).

Thách thức cần giải quyết

• Vướng mắc thuế: Chưa có quy định miễn/giảm thuế TNCN cho cổ tức REIT như Singapore (10% miễn thuế) hay Mỹ (giảm trừ 20% qua QBI).
• Quy mô nhỏ: REIT lớn nhất Việt Nam có NAV chỉ khoảng 5.000 tỷ đồng, trong khi CapitaLand Integrated Commercial Trust (Singapore) đạt 22 tỷ SGD.
• Thanh khoản thấp: Nhiều CCQ chưa niêm yết hoặc giao dịch thưa thớt trên UpCoM, chênh lệch giá NAV và thị giá lên tới 20-30%.
• Giới hạn BĐS đầu vào: Vẫn yêu cầu sổ đỏ rõ ràng, loại trừ BĐS trong giai đoạn phát triển - hạn chế dòng cung.

Dự báo định lượng 2025-2030

Theo báo cáo của SSI Research và VNDirect, quy mô thị trường REIT Việt Nam có thể đạt 80.000-100.000 tỷ đồng (khoảng 3,2-4 tỷ USD) vào năm 2030, tăng trưởng CAGR 22-25%/năm. Tỷ lệ sở hữu CCQ của nhà đầu tư cá nhân dự kiến tăng từ 30% lên 55%.

Ví dụ thực tế

Quỹ VREIT của Techcom Capital đã tăng trưởng NAV từ 2.500 tỷ lên 4.800 tỷ đồng trong giai đoạn 2021-2024, trả cổ tức bình quân 8-10%/năm. Nếu khung pháp lý được hoàn thiện theo dự thảo Nghị định mới, dòng vốn ngoại từ quỹ hưu trí Canada, Nhật, Singapore có thể đổ vào thị trường với quy mô 1-2 tỷ USD mỗi năm, đưa REITs Việt Nam vào nhóm phát triển nhanh nhất ASEAN-6.