Thông tư 98/2020/TT-BTC

Thông tư 98/2020/TT-BTC là gì?

Thông tư 98/2020/TT-BTC được Bộ trưởng Bộ Tài chính ký ban hành ngày 17/08/2020, ban hành theo trình tự rút gọn, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/10/2020. Thông tư gồm 4 Chương, 33 Điều, là văn bản hướng dẫn chuyên biệt đầu tiên và duy nhất cho đến thời điểm hiện tại quy định chi tiết mọi khía cạnh vận hành của quỹ đầu tư BĐS tại Việt Nam.

Cấu trúc nội dung

• Chương I (Điều 1-4): Quy định chung, phạm vi điều chỉnh, giải thích từ ngữ. Điều 3 nêu rõ áp dụng với quỹ đầu tư bất động sản dạng đóng và quỹ đầu tư bất động sản dạng thành viên.
• Chương II (Điều 5-15): Thành lập, tổ chức, hoạt động của quỹ.
• Chương III (Điều 16-25): Phát hành chứng chỉ quỹ và niêm yết.
• Chương IV (Điều 26-33): Các quy định chuyển tiếp và điều khoản thi hành.

Quy định quan trọng tại Điều 4

• Vốn điều lệ tối thiểu 50 tỷ đồng.
• Số lượng nhà đầu tư không chuyên nghiệp tối thiểu 100 người (tăng mạnh so với mức 30 người ở Thông tư cũ).
• Tỷ lệ sở hữu tối đa của một nhà đầu tư cùng người liên quan: 30% vốn điều lệ.
• Thời hạn hoạt động quỹ tối đa không quá 50 năm, có thể gia hạn.

Quy định về danh mục đầu tư

Theo Điều 9 và Điều 10, quỹ BĐS phải tuân thủ:

• Đầu tư tối thiểu 65% giá trị tài sản ròng vào BĐS (bất động sản có sẵn hoặc hình thành trong tương lai theo Điều 35 Nghị định 155).
• Không được đầu tư vào đất nông nghiệp, đất chưa được giao dịch hợp pháp.
• BĐS đưa vào quỹ phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên quỹ (đăng ký biệt).
• Hạn chế vay: tỷ lệ nợ trên tài sản tối đa 40% (tương đương tỷ lệ LTV ngược 60% equity).

Quy định về phân phối lợi nhuận

Điều 23 yêu cầu quỹ phải phân phối tối thiểu 90% thu nhập ròng thực tế hàng năm cho nhà đầu tư sau khi trừ chi phí và bù lỗ tích lũy. Đây là điểm tương đồng với quy định 90% taxable income của REIT Mỹ (theo IRC Section 856).

Ví dụ áp dụng

Khi Công ty TNHH Quản lý quỹ KIM Việt Nam thành lập Quỹ Đầu tư Bất động sản KIM Việt Nam với vốn điều lệ 500 tỷ đồng, đơn vị phải đảm bảo danh mục tối thiểu 325 tỷ đồng (65%) đầu tư vào BĐS trong vòng 24 tháng kể từ ngày hoàn tất phát hành, và UBCKNN phải cấp phép niêm yết chứng chỉ quỹ trên HoSE/UpCoM trong vòng 30 ngày làm việc kể từ hồ sơ hợp lệ.