Bài viết liên quan
Bất động sản
Quy hoạch chi tiết xây dựng
Detailed Construction Planning
Quy hoạch chi tiết xây dựng (tỷ lệ 1/500 hoặc 1/2000) là bản vẽ quy hoạch cấp cơ sở, xác định cụ thể chỉ giới đường đỏ, mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất cho từng lô đất, theo Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi 2020). Đây là căn cứ kỹ thuật quan trọng nhất để cán bộ tín dụng và định giá viên tính toán giá trị tài sản thế chấp.
Quy hoạch chi tiết xây dựng là gì?
Theo Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 (sửa đổi bổ sung năm 2020), quy hoạch chi tiết xây dựng là văn bản pháp lý do UBND cấp huyện phê duyệt, chia làm 2 loại: quy hoạch chi tiết 1/2000 (toàn khu vực) và quy hoạch chi tiết 1/500 (từng dự án/lô đất cụ thể).
Các chỉ tiêu kỹ thuật quan trọng
- Mật độ xây dựng (MĐXD): Tỷ lệ diện tích sàn/sân trên tổng diện tích lô đất, ví dụ khu ở mới tối đa 60-80%.
- Hệ số sử dụng đất (FAR): Tổng DT sàn chia cho DT đất, ví dụ FAR = 4 cho phép xây 4 tầng hoặc 1 tầng rộng gấp 4.
- Chiều cao tối đa: Số tầng được phép, thường 5-25 tầng tùy khu vực.
- Chỉ giới đường đỏ: Đường ranh giới giữa phần đất xây dựng và phần đất giao thông công cộng.
Ví dụ ứng dụng trong tín dụng
Lô đất 200m² tại quận Bình Thạnh (TP.HCM) có quy hoạch chi tiết 1/500: FAR = 3,5, MĐXD = 70%, cao 12 tầng. Tổng sàn được phép xây = 200 × 3,5 = 700m². Đơn vị định giá Savills ước tính giá trị tài sản hoàn thiện = 700m² × 45 triệu/m² = 31,5 tỷ đồng. BIDV cấp tín dụng tối đa LTV 70% = 22 tỷ đồng.