Quy hoạch chi tiết 1/500

Quy hoạch chi tiết 1/500 là gì?

Quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 là đồ án quy hoạch được lập cho từng khu đất, khu vực, làm cơ sở để cắm mốc giới, xác định vị trí công trình, thiết kế kỹ thuật và cấp giấy phép xây dựng. Quy định tại Điều 24-29 Luật Xây dựng 2014 và Luật Quy hoạch 2017 (Luật số 21/2017/QH14).

Nội dung chính của đồ án 1/500

• Phân lô, chỉ giới xây dựng: Xác định vị trí, kích thước từng lô đất và khoảng lùi công trình.
• Mật độ xây dựng: Tỷ lệ diện tích đất để công trình trên tổng diện tích lô đất (thường 40-60% đối với đô thị).
• Hệ số sử dụng đất (FAR): Tổng diện tích sàn chia cho diện tích đất, ví dụ FAR=4 cho phép xây 4 tầng diện tích sàn trên 1m² đất.
• Tầng cao, chiều cao công trình: Quy định tối đa tầng cao (thường 9-25 tầng tùy khu vực).
• Hạ tầng kỹ thuật: Giao thông, cấp thoát nước, điện, viễn thông.

Ý nghĩa với ngân hàng thẩm định dự án

Khi thẩm định phương án tài chính dự án BĐS, cán bộ tín dụng cần kiểm tra:

• Dự án có đồ án 1/500 được UBND cấp tỉnh/thành phê duyệt hay chưa (chưa có 1/500 = chưa đủ điều kiện cấp GPXD).
• Quy hoạch có phù hợp với quy hoạch phân khu, quy hoạch chung đã được duyệt không.
• Diện tích đất giao thông, cây xanh đáp ứng yêu cầu tối thiểu 25-30% theo QCXD 01:2021/BXD.

Rủi ro pháp lý thường gặp

Nhiều dự án vướng quy hoạch treo khi Nhà nước thu hồi đất để mở đường, làm công viên. Điển hình: Dự án Khu đô thị Tây Hồ Tây (Hà Nội) từng bị BIDV yêu cầu bổ sung xác nhận quy hoạch từ Sở QH-KT trước khi giải ngân vì nằm trong vùng điều chỉnh quy hoạch đường Vành đai 2.

Ví dụ cụ thể

Dự án Masteri Thảo Điền (quận 2 cũ, TP.HCM) có đồ án 1/500 được UBND TP.HCM phê duyệt tại Quyết định 1456/QĐ-UBND ngày 8/4/2015 với tổng diện tích 7,95 ha, mật độ xây dựng 38%, FAR=5,5, tầng cao tối đa 35 tầng. Các chỉ tiêu này giúp Techcombank định giá tài sản bảo đảm và lập phương án cho vay 3.200 tỷ đồng.