Phương pháp so sánh trong định giá bất động sản

Phương pháp so sánh là gì?

Theo Tiêu chuẩn Việt Nam TCVN 7261:2003 về định giá BĐS và Thông tư liên tịch số 04/2012/TTLT-BTP-BTNMT, phương pháp so sánh là một trong ba phương pháp tiếp cận từ thị trường, được sử dụng phổ biến nhất để định giá các BĐS thông thường có nhiều giao dịch so sánh như căn hộ chung cư, nhà phố, đất nền dự án.

Các bước thực hiện

• Bước 1: Khảo sát thị trường, thu thập tối thiểu 3-5 BĐS so sánh đã giao dịch trong vòng 6-12 tháng gần nhất tại cùng khu vực hoặc khu vực lân cận có điều kiện tương đương.
• Bước 2: Xác định các yếu tố so sánh gồm: quyền sở hữu, điều kiện thanh toán, điều kiện thị trường (thời điểm giao dịch), vị trí, diện tích, kết cấu xây dựng, tuổi thọ công trình, hướng nhà, tiện ích, hạ tầng kỹ thuật.
• Bước 3: Điều chỉnh giá của từng BĐS so sánh về BĐS định giá thông qua mức điều chỉnh (delta) cho mỗi yếu tố khác biệt, thường dao động 2-15% cho mỗi yếu tố.
• Bước 4: Tổng hợp giá trị đã điều chỉnh bằng cách lấy trung bình có trọng số để ra giá trị cuối cùng.

Ví dụ minh họa

Định giá căn hộ 75m² tại Quận 7, TP.HCM. Ba căn so sánh bán trong 6 tháng qua lần lượt: căn A 78m² giá 3,9 tỷ (cùng tầng), căn B 72m² giá 3,6 tỷ (thấp hơn 1 tầng), căn C 80m² giá 4,1 tỷ (hướng kém hơn). Sau khi điều chỉnh diện tích, tầng, hướng, giá trị căn hộ ước tính khoảng 3,75 - 3,85 tỷ đồng.

Lưu ý áp dụng

Phương pháp này ít chính xác với BĐS có tính đặc thù (nhà máy, công trình công nghiệp chuyên dụng, biệt thự siêu sang) do khó tìm giao dịch so sánh. Trong hoạt động tín dụng ngân hàng, phương pháp so sánh là cơ sở quan trọng để xác định giá trị tài sản bảo đảm khi cấp tín dụng BĐS theo Thông tư 11/2021/TT-NHNN và Thông tư 22/2023/TT-NHNN sửa đổi.