Phương pháp chi phí trong định giá bất động sản

Phương pháp chi phí là gì?

Theo TCVN 7261:2003 và Hệ thống tiêu chuẩn định giá quốc tế IVS 2020 (International Valuation Standards), phương pháp chi phí cung cấp ước tính giá trị bằng cách tính tổng giá trị đất với chi phí tái tạo hoặc chi phí thay thế hiện tại của các công trình xây dựng, sau đó trừ đi khấu hao phù hợp. Công thức tổng quát:

Giá trị BĐS = Giá trị đất + Chi phí tái tạo/thay thế - Khấu hao + Lợi nhuận nhà đầu tư

Các thành phần chi phí chính

• Chi phí xây dựng trực tiếp: vật liệu, nhân công, máy thi công, thường chiếm 70-80% tổng chi phí. Đơn giá tham khảo theo Quyết định 1291/QĐ-BXD và các bảng giá xây dựng công trình do Sở Xây dựng công bố.
• Chi phí gián tiếp: thiết kế, quản lý dự án, giám sát, bảo hiểm, thường chiếm 10-15%.
• Chi phí dự phòng: 5-10% cho trượt giá, phát sinh.
• Lợi nhuận nhà đầu tư (developer's profit): 15-25% đối với BĐS thương mại.

Hai biến thể chính

Chi phí tái tạo (Reproduction Cost): chi phí xây dựng lại chính xác một bản sao nguyên bản theo cùng vật liệu, thiết kế, kỹ thuật ban đầu, áp dụng cho BĐS có giá trị lịch sử. Chi phí thay thế (Replacement Cost): chi phí xây dựng công trình hiện đại có tiện ích tương đương nhưng dùng vật liệu và công nghệ hiện tại, được sử dụng phổ biến hơn.

Ví dụ minh họa

Định giá nhà xưởng công nghiệp 5.000m² tại KCN Bắc Ninh: giá trị đất 25 tỷ, đơn giá xây dựng 4,5 triệu/m², chi phí xây dựng 22,5 tỷ, chi phí gián tiếp và dự phòng 4,5 tỷ, tổng chi phí ban đầu 27 tỷ. Sau khi trừ khấu hao 35% (tài sản đã sử dụng 7 năm), giá trị xây dựng còn lại khoảng 17,55 tỷ. Tổng giá trị BĐS ước tính: 25 + 17,55 = 42,55 tỷ đồng.

Phạm vi áp dụng

Phương pháp chi phí phù hợp với BĐS mới xây, công trình công nghiệp, trường học, bệnh viện, bảo tàng, di tích - những nơi ít có giao dịch so sánh. Trong hoạt động ngân hàng, phương pháp này thường được kết hợp với phương pháp so sánh và phương pháp thu nhập để ra quyết định cho vay cầm cố BĐS.