Lợi suất REIT

Lợi suất REIT là gì?

Lợi suất REIT (REIT Yield) là chỉ tiêu tài chính phản ánh mức sinh lời thực tế mà nhà đầu tư nhận được từ chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản, được tính theo công thức: Lợi suất = (Cổ tức hàng năm / Giá thị trường chứng chỉ quỹ) × 100%. Đây là chỉ số quan trọng nhất khi đánh giá REIT vì phần lớn lợi nhuận đến từ phân phối cổ tức theo quy định tại Nghị định 65/2022/NĐ-CP.

Các loại lợi suất phổ biến

• Dividend Yield (Lợi suất cổ tức): Cổ tức tiền mặt thực chia / Giá thị trường. Đây là chỉ số mà nhà đầu tư cá nhân thường theo dõi nhất.
• FFO Yield (Funds From Operations): Thu nhập từ hoạt động kinh doanh sau khi loại bỏ khấu hao, thường chia cho vốn hóa thị trường. FFO phản ánh dòng tiền thực chính xác hơn lợi nhuận kế toán.
• AFFO Yield (Adjusted FFO): FFO sau khi trừ chi phí bảo trì vốn (CapEx) định kỳ, là thước đo bền vững nhất.

So sánh lợi suất REIT Việt Nam và khu vực

Tại Việt Nam năm 2023-2024, lợi suất REIT dao động 8-12%/năm, trong khi Singapore REIT (S-REIT) ở mức 5-7%, Mỹ 3,5-4,5%, Nhật Bản 4-5%. Sự chênh lệch phản ánh mức độ rủi ro và tăng trưởng thị trường BĐS Việt Nam.

Yếu tố ảnh hưởng lợi suất

• Lãi suất trái phiếu chính phủ: Khi lãi suất tăng, giá REIT giảm và lợi suất tăng theo.
• Tỷ lệ lấp đầy văn phòng/trung tâm thương mại: Tỷ lệ dưới 85% sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến dòng tiền.
• Chính sách thuế TNDN ưu đãi 0% cho phần phân phối cổ tức từ BĐS (theo Luật Thuế TNDN sửa đổi 2013, Điều 4 Nghị định 65/2022).

Ví dụ tính toán

Chứng chỉ quỹ SSIBF1 có giá thị trường 15.200 đồng, cổ tức năm 2023 là 1.400 đồng/chứng chỉ. Lợi suất = 1.400/15.200 = 9,21%/năm. Nếu lãi suất tiết kiệm 12 tháng là 5,5%/năm, phần bù rủi ro (risk premium) nhà đầu tư nhận được là 3,71%/năm.