Bài viết liên quan
Pháp lý
Khung pháp pháp lý REITs Việt Nam
Legal Framework for REITs in Vietnam
REITs tại Việt Nam hiện chưa có luật chuyên biệt mà hoạt động dựa trên hệ thống văn bản pháp lý phân tán gồm Luật Chứng khoán 2019, Luật Doanh nghiệp 2020, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và các thông tư hướng dẫn. Cấu trúc này tạo nên mô hình 'quỹ đầu tư bất động sản đóng' tương đương REIT trong khi chờ luật riêng được ban hành.
Khung pháp lý REITs Việt Nam
Hệ thống pháp lý quản lý các quỹ đầu tư bất động sản tại Việt Nam được xây dựng theo mô hình nhiều tầng, kết hợp giữa luật chứng khoán và luật kinh doanh bất động sản. Đến năm 2026, Việt Nam vẫn chưa ban hành Luật REIT riêng như Singapore (S-REITs theo đạo luật CIS) hay Nhật Bản (J-REITs theo Đạo luật Đầu tư Tin cậy).
Các văn bản pháp lý cốt lõi
- Luật Chứng khoán 2019 (Luật số 54/2019/QH14): Điều 4 khoản 47 định nghĩa 'quỹ đầu tư bất động sản', Điều 76-78 quy định khung hoạt động.
- Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (Luật số 29/2023/QH13, hiệu lực từ 01/08/2024): Bổ sung quy định về việc đưa BĐS vào quỹ, điều kiện BĐS hình thành trong tương lai.
- Thông tư 98/2020/TT-BTC: Hướng dẫn cụ thể về tổ chức, hoạt động, niêm yết chứng chỉ quỹ BĐS.
- Thông tư 128/2018/TT-BTC: Quy định giá trị tài sản ròng, tỷ lệ đầu tư.
- Nghị định 155/2020/NĐ-CP: Hướng dẫn Luật Chứng khoán về quỹ đầu tư chứng khoán và công ty quản lý quỹ.
Mô hình tổ chức theo pháp luật Việt Nam
REIT tại Việt Nam vận hành theo mô hình quỹ đóng (closed-end fund) với 3 chủ thể bắt buộc: Công ty quản lý quỹ (phải có nghiệp vụ ủy thác - Điều 32 Luật Chứng khoán), Ngân hàng giám sát và Ban đại diện quỹ (tối thiểu 3 thành viên). Cấu trúc này khác biệt so với REIT kiểu Mỹ (pass-through entity) hay Singapore (trust deed).
Điều kiện pháp lý cốt lõi
- Vốn điều lệ tối thiểu 50 tỷ đồng (mục 3 Điều 4 Thông tư 98).
- Tối thiểu 100 nhà đầu tư không chuyên nghiệp (tăng từ 30 người theo quy định cũ).
- Tối đa 30% tổng giá trị chứng chỉ quỹ do một nhà đầu tư và người liên quan nắm giữ.
- Ít nhất 65% tài sản ròng đầu tư vào bất động sản theo Điều 35 Nghị định 155/2020.
Đặc điểm
- REIT Việt Nam không có quy chế tax pass-through rõ ràng như SREIT (Singapore miễn thuế TNCN cho cổ tức).
- BĐS đưa vào quỹ phải có đầy đủ sổ đỏ/hồng (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) - hạn chế lớn so với REIT quốc tế cho phép BĐS trong quá trình xây dựng.
- Chưa có cơ chế UPREIT (góp BĐS nhận cổ phiếu) hay DownREIT như Mỹ.
Ví dụ thực tế
Quỹ đầu tư bất động sản TECHCOM Việt Nam (VREIT, mã chứng chỉ quỹ: FUEKIV30) là một trong những REIT đầu tiên niêm yết trên HoSE, hoạt động tuân thủ Thông tư 98 với danh mục gồm các BĐS thương mại tại TP.HCM và Hà Nội. Quỹ VPF của VinaCapital cũng vận hành theo mô hình tương tự.