Khung pháp lý REIT Việt Nam

Khung pháp lý REIT Việt Nam

Khung pháp lý hiện hành là tổng hợp nhiều văn bản, tạo ra một "mảnh ghép" chưa đồng bộ. Khác với Mỹ (Đạo luật REIT 1960), Singapore (S-REIT theo Chương 289 Luật Công ty) hay Nhật Bản (J-REIT theo Luật Đầu tư – Tín thác 1951), Việt Nam chưa có đạo luật chuyên ngành.

Các văn bản pháp luật chính

• Luật Chứng khoán 2019 (Luật số 54/2019/QH14): Điều 116–137 quy định về quỹ đầu tư chứng khoán, làm nền tảng cho quỹ đầu tư BĐS.
• Nghị định 65/2022/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 153/2020/NĐ-CP: Chi tiết hóa điều kiện thành lập quỹ, tỷ lệ đầu tư vào BĐS (tối thiểu 65%), giới hạn đầu tư, công bố thông tin.
• Thông tư 99/2020/TT-BTC hướng dẫn về hoạt động công ty QLQ quỹ đầu tư chứng khoán.
• Luật Kinh doanh bất động sản 2014 (sửa đổi, bổ sung 2023): Quy định về điều kiện giao dịch BĐS, áp dụng khi quỹ mua/bán tài sản.
• Luật Thuế TNDN 2008 (sửa đổi) và Thông tư 78/2014/TT-BTC: Thuế suất 20% cho quỹ; không có ưu đãi đặc thù như REIT nước ngoài.
• Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8/2024): Thay đổi quan trọng về cơ chế định giá đất, ảnh hưởng lớn đến NAV quỹ.

Khoảng trống pháp lý

• Chưa có quy định tỷ lệ phân phối cổ tức bắt buộc (REIT Mỹ yêu cầu 90%) để được hưởng ưu đãi thuế.
• Chưa có quy định riêng về thuế chuyển nhượng BĐS giữa quỹ với nhà đầu tư, dẫn đến áp VAT 10% ở một số trường hợp.
• Dự thảo Nghị định về REIT được Bộ Tài chính xây dựng từ 2019 đến nay vẫn chưa ban hành.

Định hướng tới đây

Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 5/1/2024 của Chính phủ yêu cầu hoàn thiện khung pháp lý về quỹ đầu tư BĐS trong năm 2024, trong đó dự kiến cho phép doanh nghiệp dự án BĐS phát hành chứng chỉ quỹ theo mô hình REIT, hướng tới phân phối tối thiểu 90% thu nhập ròng và miễn thuế TNDDN khi đáp ứng điều kiện.