Định giá bất động sản

Định giá bất động sản là gì?

Định giá bất động sản (Real Estate Valuation) là quá trình chuyên viên thẩm định giá ước tính giá trị thị trường của bất động sản (BĐS) tại một thời điểm nhất định, làm cơ sở cho việc cấp tín dụng, giao dịch mua bán, bảo hiểm và quản lý rủi ro tại ngân hàng. Theo Hệ thống Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam ban hành kèm Thông tư 28/2015/TT-BTC và Thông tư 02/2021/TT-BTC của Bộ Tài chính, kết quả định giá phải đảm bảo tính độc lập, khách quan, tuân thủ nguyên tắc nghề nghiệp và chuẩn mực thẩm định giá.

Đặc điểm chính

• Phương pháp định giá: So sánh trực tiếp, chiết trừ, thu nhập (DCF), thặng dư và chi phí tái tạo – tùy loại BĐS và mục đích định giá.
• Tài sản định giá: Đất ở, đất thương mại, nhà ở, căn hộ, văn phòng, kho bãi, nhà xưởng, quyền sử dụng đất.
• Chủ thể: Công ty thẩm định giá đủ điều kiện hoạt động theo Luật Giá 2023 và thẩm định viên có chứng chỉ hành nghề.
• Hồ sơ: Giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng mua bán, bản vẽ hiện trạng, giấy phép xây dựng, sổ hồng/sổ đỏ.
• Mục đích sử dụng: Cấp tín dụng có bảo đảm bằng BĐS, thế chấp, mua bán, chuyển nhượng, góp vốn, kế toán.
• Giá trị đầu ra: Cho ra giá trị thị trường, giá trị thanh lý, giá trị đầu tư hoặc giá trị tài sản bảo đảm (theo quy định NHNN).

Ví dụ minh họa

Ngân hàng B cho khách hàng A vay 5 tỷ đồng, thế chấp căn hộ 80m² tại Quận 7, TP.HCM. Ngân hàng yêu cầu Công ty thẩm định giá X (thành viên Hiệp hội Thẩm định giá Việt Nam) thực hiện định giá theo Thông tư 02/2021/TT-BTC. Sau khi khảo sát 5 căn hộ tương đương trong khu vực (phương pháp so sánh), giá trị căn hộ được xác định 6,5 tỷ đồng. Tỷ lệ cho vay/giá trị tài sản (LTV) tối đa theo Thông tư 22/2023/TT-NHNN là 70%, nên khoản vay được duyệt 4,55 tỷ đồng, đảm bảo an toàn vốn cho ngân hàng.