Điều tiết thị trường bất động sản

Điều tiết thị trường bất động sản là gì?

Điều tiết thị trường BĐS bao gồm các công cụ thuế, tín dụng, quy hoạch, pháp lý và cung cầu nhằm đảm bảo thị trường phát triển bền vững, không xảy ra bong bóng và đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của người dân. Đây là nhiệm vụ được giao cho nhiều bộ ngành, trong đó NHNN giữ vai trò quan trọng thông qua chính sách tín dụng và lãi suất.

Các công cụ điều tiết chính

• Công cụ tín dụng: NHNN điều chỉnh room tín dụng BĐS (hiện khoảng 20-25% tổng dư nợ), giới hạn LTV (tỷ lệ cho vay/giá trị tài sản), siết cho vay đầu cơ. Theo Thông tư 22/2023/TT-NHNN, mức cho vay tối đa 70% giá trị căn nhà đầu tiên, 50% từ căn thứ hai.
• Công cụ thuế: Thuế bất động sản, thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS (2% giá chuyển nhượng), phí trước bạ nhà đất (0,5%).
• Công cụ pháp lý: Luật Kinh doanh BĐS 2023 (Luật 29/2023/QH15) yêu cầu dự án phải có giấy phép xây dựng, đất sạch trước khi huy động vốn, chấm dứt tình trạng bán lúa non.
• Công cụ quy hoạch: Duyệt quy hoạch đô thị, phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng để kiểm soát nguồn cung.

Ví dụ thực tiễn giai đoạn 2022-2024

Trước nguy cơ bong bóng, NHNN đã 4 lần tăng lãi suất điều hành trong năm 2022, giới hạn tăng trưởng tín dụng BĐS xuống còn 10-15% thay vì mức 30% các năm trước. Chính phủ ban hành Nghị quyết 33/NQ-CP ngày 11/3/2023 về 6 nhóm giải pháp tháo gỡ và ổn định thị trường BĐS, đồng thời thành lập Tổ công tác do Phó Thủ tướng đứng đầu để rà soát, tháo gỡ pháp lý cho hơn 200 dự án đang vướng mắc. Kết quả đến quý IV/2024, thị trường BĐS dần ấm lại, giá căn hộ tại Hà Nội, TP.HCM tăng trở lại 5-10% nhưng theo hướng bền vững hơn.