Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hoạt động ngân hàng

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?

Căn cứ Điều 187 Luật Đất đai 2024, chuyển nhượng QSDĐ là việc người sử dụng đất chuyển giao quyền sử dụng thửa đất và tài sản gắn liền với đất cho người khác thông qua hợp đồng có công chứng/chứng thực. Giao dịch này liên quan chặt chẽ đến ngân hàng trong hoạt động cấp tín dụng bất động sản (chiếm khoảng 20% tổng dư nợ toàn hệ thống cuối 2023).

Điều kiện chuyển nhượng theo Luật 2024

• Có Giấy chứng nhận QSDĐ (trừ trường hợp nhận thừa kế);
• Đất không có tranh chấp, không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
• Quyền sử dụng đất không bị dừng giao dịch theo quyết định cơ quan nhà nước;
• Còn thời hạn sử dụng đất (đối với đất có thời hạn);
• Hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai (tiền sử dụng đất, thuế, phí).

Điểm mới Luật 2024 (Điều 190): Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được công chứng hoặc chứng thực đồng thời với thời điểm ký kết; bên nhận chuyển nhượng được cấp Giấy chứng nhận trong thời hạn không quá 30 ngày làm việc.

Chuyển nhượng liên quan đến hoạt động ngân hàng

1. Khách hàng vay mua đất

Theo Thông tư 39/2016/TT-NHNN, NHTM cấp tín dụng cho bên mua để thanh toán tiền nhận chuyển nhượng. Hợp đồng chuyển nhượng thường được ký có công chứng kèm theo thỏa thuận về thế chấp QSDĐ hình thành trong tương lai.

2. Ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm

Khi khách hàng vay vốn vi phạm nghĩa vụ, ngân hàng có quyền bán QSDĐ theo Nghị quyết 42/2017/QH14. Quy trình: thông báo trước 30 ngày → định giá → đấu giá công khai → ký hợp đồng chuyển nhượng → thu hồi nợ.

Phí, lệ phí chuyển nhượng

• Lệ phí trước bạ: 0,5% giá chuyển nhượng (Nghị định 10/2022/NĐ-CP);
• Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá chuyển nhượng (Thông tư 111/2013/TT-BTC);
• Phí công chứng: tùy giá trị, tối đa không quá 200 triệu đồng (Thông tư 257/2016/TT-BTC).