Tài Sản Đảm Bảo Và Những Rủi Ro Có Thể Gặp

Tài sản đảm bảo (TSĐB) có nhiều loại, mỗi loại có tính đảm bảo và thanh khoản khác nhau. Các cán bộ tín dụng bắt buộc phải nắm vững các loại tài sản này. Trong đó, riêng mỗi loại tài sản đều chứa đựng rủi ro của nó. Tài sản đảm bảo càng tốt, thì khả năng thu hồi nợ càng cao, do khách hàng buộc phải trả nợ để lấy lại tài sản này. Và ngược lại, có nhiều loại tài sản với độ rủi ro cao, nhân viên Ngân hàng cần lưu ý. Dưới đây là một số loại tài sản đảm bảo bất động sản và rủi ro có thể gặp của mỗi loại. 

1. Tài sản đảm bảo là gì?

Tài sản đảm bảo là loại tài sản đủ điều kiện để giao dịch và không có tranh chấp, trong đó bao gồm cả quyền sử dụng đất của các nhân, đơn vị, tổ chức. Tài sản đảm bảo là những tài sản thuộc quyền sở hữu của bên đảm bảo. Tài sản bảo đảm cũng có thể là tài sản thuộc quyền sở hữu của người thứ ba hoặc quyền sử dụng đất của người thứ ba nếu bên bảo đảm và người thứ ba có thỏa thuận riêng với nhau. 

2. Nguyên tắc xử lý tài sản bảo đảm

Pháp luật Việt Nam đã quy định cho bên nhận đảm bảo xử lý tài sản đảm bảo để đảm bảo quyền lợi của mình nhưng vẫn phải tuân thủ theo các nguyên tắc sau:

• Thứ nhất, đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Bên nhận bảo đảm sẽ được xử lý tài sản của bên bảo đảm nếu đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ đó mà bên bảo đảm không thực hiện nghĩa vụ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ. Những vẫn cần phân biệt giữa trường hợp bên bảo đảm chính là bên có nghĩa vụ trong trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm với trưởng hợp bên bảo đảm là người thứ ba cho  phù hợp với quy định của pháp luật.

• Thứ hai, bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.

Căn cứ này xuất hiện trong trường hợp giao dịch bảo đảm được xác lập giữa các bên để bảo đảm cho việc thực hiện một / hợp đồng và bên có nghĩa vụ trong hợp đồng này lại vi phạm sự thoả thuận trong hợp đồng đó. Theo đó, bên bị vi phạm hợp đồng (đồng thời là bên nhận bảo đảm) đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và yêu cầu bên vi phạm hợp đồng thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng đó.

• Thứ ba, pháp luật quy định tài sản bảo đảm phải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.

Theo căn cứ này thì khi tài sản bảo đảm phải xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác thì bên nhận bảo đảm được hưởng quyền ưu tiên thanh toán nợ vay từ số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm theo nguyên tắc ưu tiên thanh toán trong xử lý tài sản bảo đảm đã được pháp luật về giao dịch bảo đảm quy định.

Việc xử lý tài sản bảo đảm được thực hiện theo thỏa thuận của các bên.

Trong trường hợp tài sản được dùng để bảo đảm thực hiện một nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản đó được thực hiện theo thỏa thuận giữa bên bảo đảm và bên nhận đảm bảo (thỏa thuận này có thể được xác định trong hợp đồng bảo đảm, có thể do hai bên thỏa thuận trước khi xử lý tài sản); nếu không có thoả thuận thì tài sản được bán đấu giá theo quy định của pháp luật.

 3. Điều kiện để trở thành tài sản đảm bảo

Điều kiện để trở thành tài sản đảm bảo bao gồm

• Phải là tài sản thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm (trừ các trường hợp ngoại lệ);
• Là tài sản không cấm giao dịch;
• Là tài sản xác định được.

4. Phương thức xử lý tài sản bảo đảm

Bộ luật dân sự quy định các phương xử lý tài sản bảo đảm bao gồm:

• Một là bán tài sản bảo đảm

Bên nhận bảo đảm được quyền bán tài sản bảo đảm nếu trong hợp đồng bảo đảm đã thoả thuận về phương thức này. Theo đó, bên nhận bảo đảm có quyền tự bán tài sản bảo đảm cho một người thứ ba bất kỳ mà không cần có sự đồng ý của bên bảo đảm. Tiền thu được trong việc tự bán tài sản được dùng để khấu trừ phần nghĩa vụ bị vi phạm. Khi xử lý tài sản theo phương thức này, bên nhận bảo đảm ký kết với người thứ ba một hợp đồng mua bán tài sản hoặc hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Trong đó, bên nhận bảo đảm là bên bán (bên chuyển nhượng), người thứ ba là bên mua (bên nhận chuyển nhượng. Nếu hợp đồng phải thực hiện thủ tục đăng ký quyền sở hữu (quyền sử dụng) tài sản thì hợp đồng bảo đảm được ký kết giữa bên nhận bảo đảm với bên bảo đảm là cơ sở để thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu (quyền sử dụng) tài sản cho bên mua (bên nhận chuyển nhượng).

• Hai là nhận tài sản bảo đảm

Theo phương thức này, bên nhận bảo đảm nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên bảo đảm.

Theo quy định của pháp luật thì phương thức này chỉ được thực hiện khi các bên đã thoả thuận. Và vì vậy, nội dung của phương thức này hoàn toàn do các bên quyết định thông qua sự thoả thuận.

• Ba là nhận các khoản tiền hoặc tài sản khác từ bên thứ ba

Trong Trường hợp nghĩa vụ dân sự được bảo đảm thực hiện bằng thế chấp quyền đòi nợ mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì bên nhận bảo đảm thì bên nhận bảo đảm thông báo cho bên thứ ba (là con nợ của bên bảo đảm) về việc thu hồi khoản nợ đó. Việc thu nợ phải được thực hiện theo đúng thời hạn, địa điểm được ấn định trong thông báo xử lý tài sản bảo đảm. Bên nhận bảo đảm lập biên bản nhận các khoản tiền, tài sản giữa ngân hàng, bên bảo đảm và bên thứ ba. Biên bản này có sự tham gia của ba bên là bên nhận bảo đảm, bên bảo đảm, bên thứ ba, trong đó phải xác định rõ các khoản tiền, tài sản đã nhận, trình tự, thủ tục bàn giao, tiếp nhận các khoản tiền, tài sản, việc định giá tài sản và thanh toán nợ từ việc xử lý tài sản. Nếu bên thứ ba không giao các khoản tiền, tài sản nói trên theo yêu cầu của bên nhận bảo đảm thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền áp dụng thủ tục buộc bên thứ ba phải giao tài sản hoặc khởi kiện ra toà án.

• Bốn là bán đấu giá tài sản

Trường hợp các bên có thoả thuận trong giao dịch bảo đảm là bên nhận bảo đảm có quyền bán đấu giá tài sản thì khi bên bảo đảm không thực hiện nghĩa vụ, bên nhận bảo đảm có quyền ký hợp đồng bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá. Trường hợp các bên không thoả thuận về bán đấu giá thì bên nhận bảo đảm có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền bán đấu giá tài sản theo quy định của pháp luật.

5. Những rủi ro thường gặp của tài sản đảm bảo

Tài sản: Đất đai, Nhà ở

Tài sản này được đánh giá là bất di bất dịch, có tính đảm bảo và thanh khoản ngày càng tốt. Và đất có chủ quyền được chứng nhận bằng các giấy tờ do Nhà nước cấp (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà,…) nên rất an toàn.

Tuy nhiên, đừng vội vã chủ quan mà không xem xét kỹ tài sản loại này. Bởi vì các tài sản này cũng chứa đựng nhiều rủi ro như sau:

Đất nông nghiệp, đất rừng, đất dự án chưa san lấp

Khách hàng chỉ vào 1 khu đất và bảo rằng từ hàng cây kia đến con sông kia là của họ. Nhưng thực tế, ít có các cột mốc để xác định. Do đó thông thường nhân viên tín dụng phải yêu cầu khách hàng có bản vẽ hiện trạng vị trí đất; thông tin quy hoạch dự án chi tiết,… để tăng tính đảm bảo cho tài sản.

Sổ giả

Thực tế có nhiều khoản vay đã đi vào bế tắc khi phát hiện ra khách hàng cầm cố sổ giả; đến khi phát hiện thì khách hàng đã “ngoài vùng phủ sóng”. Do đó, để an toàn; bạn phải thực hiện đúng theo quy trình đăng ký giao dịch đảm bảo; từ khâu công chứng đến khâu đăng ký phòng tài nguyên môi trường của Ủy ban quận. Có nhiều khách hàng viện cớ cần tiền vay nhanh, và quen biết cò đăng ký này nọ; nên yêu cầu đưa hồ sơ cho khách hàng tự về quận đăng ký; mà thực chất là tiếp tục làm giả luôn các giấy tờ chứng nhận trên. Vì vậy, nhân viên Ngân hàng bắt buộc phải tự thực hiện quy trình để đảm bảo an toàn.

Lối vào quá hẹp (hẻm dưới 1m), không có lối vào

Các tài sản này có tính thanh khoản thấp do người mua nhà ít ai chọn nhà có hẻm quá nhỏ như này. Do đó, nếu nhân viên tín dụng chỉ căn cứ vào diện tích đất để cho vay, thì có thể sẽ bị hớ so với giá trị thực tế của loại nhà đất này. Nên hạn chế tỷ lệ vay của tài sản này để đảm bảo.

Nhiều người cùng đứng tên chung tài sản

Một số cá nhân được nhận thừa kế từ ông bà để lại cùng một số người đứng tên cùng. Những người này ủy quyền lại cho một người để đi vay, và mỗi người phụ trả một phần. Tuy nhiên đến khi trả nợ thì người này lại đẩy cho người kia, rồi dẫn đến kiện tụng khó khăn do vắng mặt người này, thiếu chữ ký người kia.

Một trường hợp khác nữa là sổ chỉ do một người đứng tên, nhưng thực chất là nhiều anh em khác cũng có quyền hưởng (một người đứng tên cho gọn, đỡ thủ tục. Người này thường là người lớn trong nhà như anh cả, chị cả,..). Người này tự ý thế chấp, đến khi không trả được nợ thì người nhà mới biết và xảy ra tranh chấp.

Chủ sổ chỉ là người bảo lãnh (bên thứ 3)

Chủ sổ chỉ là người bảo lãnh chứ không phải bên vay, và 2 người này không có quan hệ họ hàng, huyết thống. Thực chất có nhiều trường hợp vay hộ, vay ké. Nghĩa là bạn có tài sản nhưng bạn không đủ chứng từ chứng minh; nên bạn dùng tài sản để đảm bảo cho 1 người khác vay do người này có đầy đủ giấy tờ cần thiết. Bạn lấy tiền và làm ăn thất bát, không trả được nợ; Ngân hàng tiến hành đòi tiền người vay thì người vay lại bảo là chỉ vay giúp chứ không sử dụng vốn, dây dưa cuối cùng khó đòi được nợ.

Tài sản: Căn hộ, nhà dự án

Thông thường các tài sản là căn hộ của các dự án chung cư, tòa nhà chỉ có hợp đồng góp vốn, hợp đồng mua bán,… chứ chưa có Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ; nhưng vẫn được nhận thế chấp; và được xác nhận phong tỏa mua bán chuyển nhượng bởi chủ đầu tư công trình. Do đó cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro như:

Chủ đầu tư bỏ dở công trình

Do khủng hoảng kinh tế, giá vật liệu, lãi vay ngân hàng cao; chủ đầu tư không thể thực hiện tiếp công trình, buộc phải dây dưa thời hạn bàn giao nhà,… làm cho khách hàng cũng không bán được tài sản để trả nợ; chuyển nhượng cũng không ai mua, khách hàng cũng bị tăng lãi khoản vay, dẫn đến mất dần khả năng trả nợ.

Pháp lý chưa ổn

Một số trường hợp không có hợp đồng mua bán mà chỉ có hợp đồng góp vốn; và được chuyển nhượng từ người này qua người khác bằng xác nhận có đóng dấu của chủ đầu tư; (chưa có hợp đồng mua bán từ chủ đầu tư với người mua cuối cùng). Khách hàng vẫn có chủ quyền đối với tài sản, tuy nhiên khi dùng tài sản này để thế chấp thì rất khó để Ngân hàng tiến hành xử lý tài sản thu nợ do còn liên quan đến nhiều đối tượng mua bán trước.

Khu vực bị phong tỏa, chưa hoàn thành dự án

Một số dự án do chủ đầu tư làm chui, hoặc chưa có quyết định chính thức từ tỉnh/thành phố; nên một số nhà đầu cơ đi tắt đón đầu để lấy giá rẻ; nhằm hưởng mức chênh lệch cao sau khi dự án được phép chính thức mua bán. Tuy nhiên, do sự thay đổi chính sách; hoặc do kéo dài lâu năm, khiến cho công trình không thực hiện được. Số vốn vay của khách hàng bị chôn chân, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ.

Rủi ro cháy nổ, sập

Khác với nhà phố, dù có cháy nhà vẫn còn nền đất để bán trả nợ. Chung cư mà cháy hoặc sập thì sổ hồng cũng chỉ còn là tờ giấy. Việc đợi chủ đầu tư bồi thường (nếu chủ đầu tư có lỗi); hoặc cơ quan bảo hiểm bồi thường (nếu nhà bạn có mua bảo hiểm) thì cũng là một vấn đề lớn, và thường dây dưa kéo dài. Do đó trường hợp này xảy ra xem như bạn mất khả năng đòi nợ.

Tài sản đảm bảo: Nhà xưởng, kho bãi

Một số doanh nghiệp dùng nhà xưởng và các công trình xây dựng trên đất làm tài sản thế chấp. Tuy nhiên, đa số các khu sản xuất này đều là đất thuê (đất do Nhà nước giao, có thu tiền sử dụng đất hàng năm). Do đó, bị giới hạn về thời hạn vay và trả nợ; hoặc khả năng thanh khoản của các loại này thấp do giới hạn đối tượng mua bán. (Chỉ có những người có nhu cầu nhà xưởng tương ứng như hiện tại mới đồng ý mua lại; hoặc phải phá bỏ hết để xây lại cho phù hợp với dây chuyền công nghệ), dẫn đến việc thu hồi phát mãi tài sản khó khăn hơn.

Hoặc có trường hợp, cả nhà xưởng và dây chuyền công nghệ bị cháy hết; trong đó không phải lúc nào cũng có bảo hiểm 100%; và kể cả trường hợp có bảo hiểm thì việc xác định trách nhiệm bồi thường cũng là khá nan giải.

Tóm lại, các bất động sản mặc dù có tính thanh khoản cao và an toàn; tuy nhiên vẫn luôn tiềm ẩn những rủi ro mà nếu chủ quan sẽ không thấy; hoặc dễ bị bỏ qua. Do đó, là một cán bộ tín dụng; điều cần thiết là phải thực hiện đúng quy trình liên quan đến tài sản đảm bảo; đặc biệt các khâu liên quan đến cơ quan nhà nước.

Trên đây là những kiến thức về tài sản đảm bảo; và các rủi ro có thể xuất hiện của TSĐB do UB Academy tổng hợp và biên soạn. Hy vọng những thông tin này sẽ giúp bạn có được thêm hiểu biết về tài sản đảm bảo. Từ đó trang bị cho mình kỹ năng nghề nghiệp phù hợp.