Quy Định Mới Về Thế Chấp Tài Sản Của Bộ Luật Dân Sự 2015

Bộ luật dân sự (BLDS) năm 2015 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2017 đã đánh dấu bước phát triển to lớn đối với các quan hệ dân sự,  quan hệ kinh tế trong môi trường kinh doanh đa ngành đa nghề tại Việt Nam. Đặc biệt, sự xuất hiện của BLDS 2015 đã có những thay đổi trong quy định về thế chấp tài sản. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn thống kê lại những đổi mới ở BLDS này. 

1. Sự hình thành của Bộ luật Dân sự 2015

Căn cứ Bộ luật dân sự 2015

Trong quá trình hội nhập kinh tế theo chủ trương chung của Đảng và  Nhà nước,  Chính phủ luôn xác định rõ kinh tế Việt Nam là nền kinh tế năng động và đang từng bước hội nhập với kinh tế thế giới. Và để không thụt lùi và lạc hậu so với nền kinh tế thế giới,  việc sửa đổi và  ban hành mới các quy định của pháp luật để điều chỉnh các quan hệ kinh tế là điều bắt buộc chúng ta phải thực hiện.

BLDS năm 2015 ra đời cũng vì lý do đó, Khi các giao dịch dân sự được các chủ thể trong quan hệ áp dụng khi tìm kiếm lợi ích và giải quyết các tranh chấp phát sinh từ những giao dịch. Để hạn chế rủi ro và  đảm bảo quyền lợi ích chính đáng giữa các bên,  các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự luôn được đề cao và quy định rất rõ trong BLDS 2005 và BLDS 2015. Tuy nhiên, tại BLDS 2015 đã quy định rõ hơn,  cụ thể hơn,  đảm bảo quyền của chủ thể có quyền theo quy định của luật.

2. Ý nghĩa của Bộ luật Dân sự 2015

Sự ra đời và đổi mới của BLDS 2015 so với BLDS 2005 vừa tạo tính chủ động, kịp thời của các chủ thể trong các quan hệ dân sự vừa tạo ra hành lang pháp lý vững chắc khi có tranh chấp trong các quan hệ đó. Đặc biệt là các tranh chấp liên quan đến kinh tế, các tranh chấp liên quan đến ngân hàng trong việc cho vay, giải ngân, cầm cố thế chấp tài sản. Dưới đây là những điểm mới có liên quan đến việc thế chấp tài sản, một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự quan trọng trong hoạt động tín dụng tại các Ngân hàng.

3. Các điểm mới của Bộ luật Dân sự 2015 đối với quy định thế chấp tài sản

Các điểm mới trong Bộ luật Dân sự 2015 đối với quy định thế chấp tài sản

Theo quy định của BLDS 2015 thì thế chấp tài sản là một trong 9 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự. Nếu so với quy định tại BLDS 2005 thì BLDS 2015 đã bổ sung thêm 2 biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự.

Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thế chấp tài sản là biện pháp bảo đảm đã được quy định tại BLDS 2005. Tuy nhiên, BLDS 2015 đã có những quy định mới bảo đảm được quyền và lợi ích chính đáng của chủ thể có quyền theo quy định của pháp luật. Thế chấp tài sản theo quy định của BLDS 2015 gồm có 11 Điều, từ Điều 317 đến Điều 327.

4. Thế chấp tài sản là gì? Khái niệm thế chấp tài sản

Được hiểu “Đó là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp), tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp”.

Như vậy, chúng ta có thể hiểu khi ngân hàng ký Hợp đồng thế chấp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ vay của khách hàng cần chú ý, việc cầm giữ tài sản thế chấp nên thỏa thuận với bên thế chấp giao cho người thứ ba quản lý mà không để bên thế chấp cầm giữ, tránh trường hợp bên thế chấp lại dùng tài sản đó thế chấp cho đơn vị khác.

Việc thỏa thuận cho người thứ ba cầm giữ tài sản thế chấp cũng đảm bảo việc bảo quản tài sản được tốt hơn, đúng quy trình hơn đối với những tài sản thế chấp là hàng hóa trong các kho đông lạnh, hoặc các tài sản thế chấp cần phải có quy trình bảo quản nghiêm ngặt theo yêu cầu của nhà sản xuất.

Việc thỏa thuận giao cho người thứ ba cầm giữ tài sản thế chấp, ngân hàng cùng với bên thế chấp và người thứ ba cần ký Hợp đồng về gửi giữ tài sản, trong đó phải nêu đích danh tài sản được gửi giữ là tài sản đang được thế chấp tại ngân hàng. Và khi bên vay không trả được nợ theo yêu cầu của ngân hàng thì bên nhận cầm giữ tài sản thế chấp phải giao tài sản cho ngân hàng xử lý thu hồi nợ.

Khái niệm về thế chấp tài sản được pháp luật của nhiều nước trên thế giới ghi nhận. Chẳng hạn như trong quy định của điều 2114 Bộ luật dân sự Pháp Đây thì thế chấp là quyền tài sản đối với bất động sản. Ngoài ra, trong Điều 715 Bộ luật Dân sự và Thương mại Thái Lan thì Hợp đồng thế chấp như một bảo đảm để thi hành một nghĩa vụ. Theo quy định của Bộ luật dân sự và Thương mại Thái Lan thì tài sản thế chấp bao gồm cả động sản và bất động sản.

Khái niệm tài sản thế chấp

“Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp”.

Đây được coi là sự thay đổi lớn nhất của BLDS 2015 và hoàn toàn khác biệt so với BLDS 2005. Quy định này đã làm tăng tính đảm bảo của tài sản thế chấp, và phần nào đó đảm bảo an toàn cho việc nhận thế chấp của các ngân hàng.

BLDS 2015 đã bỏ hoàn toàn quy định về tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai. Theo đó, đối với tài sản hình thành trong tương lai không được coi là tài sản thế chấp theo quy định tại Điều 318 BLDS 2015. Do vậy, khi xem xét cho vay và nhận thế chấp tài sản, Ngân hàng cần chú ý để tránh việc thực hiện khi luật không cho phép.

5. Hiệu lực của thế chấp tài sản theo quy định

BLDS năm 2015 đã quy định riêng 1 điều về hiệu lực của thế chấp tài sản. Theo đó, Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Nếu BLDS 2005 không có điều khoản nào quy định về hiệu lực của thế chấp tài sản thì đến BLDS 2015 đã quy định 1 điều luật riêng về hiệu lực của thế chấp tài sản. Việc quy định này phần nào đó đã giảm bớt các thủ tục hành chính hóa trong các giao dịch dân sự phát sinh. Cũng cần lưu ý đối với Ngân hàng, thế chấp tài sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký và làm cho các bên khi tham gia vào quan hệ giao dịch được tự do, tự nguyện theo đúng nguyên tắc của pháp luật dân sự.

6. Nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản theo quy định

Người thế chấp tài sản cần hiểu rõ một số điều luật cơ bản

Ngoài các nghĩa vụ giống với quy định tại BLDS 2005, thì BLDS năm 2015 còn bổ sung thêm 5 nghĩa vụ mới đối với bên thế chấp tài sản:

1. Giao giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác,
2. Khi tài sản thế chấp bị hư hỏng thì trong một thời gian hợp lý, bên thế chấp phải sửa chữa, hoặc thay thế bằng tài sản khác có giá trị tương đương, trừ trường hợp có thoả thuận khác,
3. Cung cấp thông tin về thực trạng tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp
4. Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, mà bên có nghĩa vụ không thực hiện, hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ, hoặc trong trường hợp bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận, hoặc theo quy định của luật,
5. Không được thay thế tài sản thế chấp, trừ trường hợp đó là tài sản luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, hoặc không phải là tài sản luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh nếu được bên nhận thế chấp đồng ý hoặc pháp luật có quy định khác”.

Việc quy định thêm các nghĩa vụ của bên thế chấp đã giúp cho ngân hàng được đảm bảo an toàn khi cho vay khách hàng. Đặc biệt là các quy định về sửa chữa, hoặc thay thế tài sản thế chấp, hay cung cấp thông tin về tài sản thế chấp… Khi tiến hành ký Hợp đồng thế chấp, Ngân hàng lưu ý cần đưa tất cả những nghĩa vụ nói trên theo quy định của luật vào trong Hợp đồng thế chấp để đảm bảo quyền của ngân hàng, khi xử lý tài sản thế chấp trong trường hợp khách hàng không trả nợ vay.

7. Quyền và nghĩa vụ của bên nhận thế chấp tài sản

BLDS 2015 bổ sung quyền đối với bên nhận thế chấp: “Thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định pháp luật, giữ giấy tờ liên quan đến tài sản thế chấp trong trường hợp các bên có thỏa thuận, trừ trường hợp luật có quy định khác”.

Quy định này rất mở cho hoạt động của ngân hàng, vì khi thế chấp tài sản để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ của bên vay thì các bên trong thế chấp đã tham gia vào quan hệ dân sự. Và khi tham gia thì các bên có quyền lựa chọn cách thức để tham gia sao cho phù hợp, và ngân hàng cũng thế. Khi đã tham gia vào quan hệ dân sự thì lợi ích và quyền lợi luôn được ưu tiên, vì thế BLDS 2015 phần nào đó đã bảo vệ quyền của bên nhận thế chấp là các ngân hàng khi bổ sung thêm quyền thực hiện việc đăng ký thế chấp theo quy định của pháp luật.

Việc bổ sung quyền này BLDS năm 2015 đã đảm bảo quyền truy đòi tài sản thế chấp, và quyền được ưu tiên thanh toán trước các chủ thể khác. Việc đăng ký thế chấp không phải là nghĩa vụ nữa, mà BLDS 2015 đã coi đây là quyền của chủ thể khi tham gia vào quan hệ.

8. Bổ sung 2 điều luật mới liên quan đến thế chấp tài sản

Điều 325: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất, và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”.

Điều 326: “Trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất, và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đồng thời là người sử dụng đất thì tài sản được xử lý bao gồm cả quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.”.

Việc bổ sung quy định tại Điều 325 và Điều 326 được xem là giải pháp quan trọng, và hoàn toàn mới của BLDS 2015 so với BLDS năm 2005, liên quan đến thế chấp tài sản.

9. Các thắc mắc thường gặp về thế chấp tài sản

Giải đáp các thắc mắc về thế chấp tài sản 

Trong quá trình thế chấp tài sản chắc chắn các cá nhân, tổ chức sẽ có những thắc mắc về thế chấp tài sản cần được giải đáp. Trong nội dung bài viết này UB Academy sẽ cùng bạn giải đáp các thắc mắc thường gặp nhất về thế chấp tài sản để vay vốn làm ăn, mua đất, mua nhà hoặc nhiều mục đích khác. Đón đọc ngay nội dung bên dưới đây nhé: 

• Trường hợp tài sản đang cho thuê thì có thế chấp được hay không?

Để trả lời thắc mắc này bạn cần dựa vào Căn cứ quy định tại khoản 6 Điều 321 Bộ Luật dân sự 2015 về quyền của bên thế chấp: “Được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê, bên mượn biết về việc tài sản cho thuê, cho mượn đang được dùng để thế chấp và phải thông báo cho bên nhận thế chấp biết.”. Theo quy định về bộ luật thì tài sản đang cho thuê vẫn được mang đi thế chấp, tuy nhiên, người chủ sở hữu phải thông báo cho phía người thuê nhà biết tài sản cho thuê đang được dùng để thế chấp. Nếu không thông báo trước, trong những trường hợp xảy ra tranh chấp, kiện tụng hoặc thu hồi nhà giữa chủ sở hữu với các đơn vị thế chấp sẽ gặp rất nhiều phiền toái. 

• Các tài sản gắn liền với đất có được thế chấp không? 

Đây là câu hỏi cũng khá thường gặp trong các thủ tục thế chấp tài sản. Câu hỏi được giải đáp như sau: Theo căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 318 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định: “Trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì tài sản gắn liền với đất cũng thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. 

Dựa theo quy định có thể thấy tài sản gắn liền với đất theo pháp luật tài sản đó cũng sẽ thuộc tài sản mà người chủ sở hữu thế chấp. Trước khi thực hiện hồ sơ thế chấp người chủ sở hữu phải xác định rõ điều này để chủ động với các kế hoạch, quyết định thế chấp của mình. 

• Dùng tài sản thế chấp vay vốn có được hay không? 

Thắc mắc này cũng được rất nhiều người quan tâm, nhất là lĩnh vực bất động sản và cả động sản. Theo quy định pháp luật Việt Nam cho đến thời điểm hiện tại thì việc thế chấp tài sản có thể dùng để vay vốn. Tuy nhiên, giá trị bất động sản sẽ quy định hạn mức vay theo thẩm định của ngân hàng. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Pháp luật Việt Nam cho phép thế chấp tài sản để vay vốn. Việc vay vốn số tiền bao nhiêu sẽ phụ thuộc vào giá trị của bất động sản được thẩm định. Trước khi vay vốn bạn cần tham khảo trước luật thẩm định và định giá tài sản để ước lượng khoản vay của mình. 

• Thế chấp tài sản trước hôn nhân như thế nào? 

Rất nhiều người thắc mắc tài sản trước hôn nhân khi cần thế chấp tài sản thì như thế nào. Đây là câu giải đáp dành cho bạn: Theo quy định tại Khoản 1 Điều 43 Luật hôn nhân gia đình, tài sản trước hôn nhân là tài sản riêng của vợ hoặc chồng. Căn cứ theo điều luật này thì việc mang tài sản trước hôn nhân đi thế chấp không cần sự đồng ý của người vợ hoặc người chồng. Các thủ tục sẽ được hướng dẫn khá chi tiết khi bạn đến các đơn vị làm thủ tục thế chấp. 

Kết luận

Quy định này đã phần nào tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của các ngân hàng khi xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ từ khách hàng. Khi xử lý tài sản bảo đảm và  ngân hàng có quyền xử lý quyền sử dụng đất thì hoàn toàn được quyền xử lý cả tài sản gắn liền với đất và ngược lại,  khi xử lý tài sản gắn liền với đất thì ngân hàng được toàn quyền xử lý cả quyền sử dụng đất nếu như không có thỏa thuận.

Do vậy để việc xử lý thuận lợi, đúng quy định thì  Ngân hàng lưu ý khi ký Hợp đồng thế chấp không nhất thiết phải thỏa thuận cách thức xử lý. Vì khi không thỏa thuận cụ thể ngân hàng được quyền xử lý cả quyền sử dụng đất lẫn tài sản gắn liền với đất mà không vi phạm quy định của pháp luật.

Trên đây là những thông tin cơ bản về điểm mới trong thế chấp tài sản được quy định tại Bộ luật Dân sự 2015. Hy vọng bài viết trên đây đã giúp bạn giải đáp các thắc mắc của mình. Đừng quên tham khảo thêm chuyên mục Chia sẻ kiến thức UB Academy và  Diễn đàn U&Bank để cập nhật thêm kiến thức mới về ngành Ngân hàng.